객실 20개·30개·40개 고시원의 수익구조는 어떻게 다를까?
고시원 창업이나 인수를 준비하면서 가장 먼저 확인하는 숫자 중 하나가 객실 수입니다.
객실 20개짜리 소형 고시원과 객실 40개짜리 고시원이 있다면 대부분 40개 고시원이 더 많은 수익을 낼 것이라고 생각하기 쉽습니다.
실제로 객실이 많으면 모든 방이 입실했을 때의 최대 매출은 높아집니다. 하지만 고시원 수익은 객실 수만으로 결정되지 않습니다.
객실이 많아지면 더 넓은 공간이 필요하고 건물 임대료와 관리비가 증가할 수 있습니다. 공실이 많다면 객실 수가 많아도 실제 매출은 기대보다 낮을 수 있습니다.
반대로 객실 수가 적더라도 높은 입실률과 적정 객실료를 유지하고 운영비가 낮다면 좋은 수익구조를 만들 수도 있습니다.
이번 글에서는 객실 20개·30개·40개 고시원의 월 매출과 순수익 구조가 어떻게 달라질 수 있는지 실제 숫자를 이용해 비교해보겠습니다.
고시원 수익은 객실 수만으로 결정되지 않는다
고시원 매출을 이해하는 가장 기본적인 요소는 세 가지입니다.
객실 수 × 평균 객실료 × 입실률
예를 들어 평균 객실료가 월 45만원이고 입실률이 동일하다고 가정하면 객실이 많을수록 매출은 증가합니다.
하지만 여기에서 끝나면 안 됩니다.
고시원에는 건물 월세, 전기·수도·가스, 인터넷, 청소, 소모품, 시설수선, 인건비 등 다양한 운영비가 발생합니다.
따라서 실제 사업성을 판단하려면
객실 수 → 예상 매출 → 운영비 → 순수익
순서로 분석해야 합니다.
객실 20개 고시원의 예상 매출
먼저 객실 20개인 소형 고시원을 가정해보겠습니다.
평균 객실료는 월 45만원, 평균 입실률은 90%라고 가정합니다.
20개 객실의 90%는 평균적으로 18개 객실이 입실한 상태입니다.
따라서 예상 월 매출은
18개 × 45만원 = 810만원
입니다.
만약 만실이라면 최대 객실매출은
20개 × 45만원 = 900만원
입니다.
입실률 90%와 만실 사이의 매출 차이는 월 90만원입니다.
객실 수가 적기 때문에 공실 한 개가 전체 입실률과 매출에서 차지하는 비중도 상대적으로 큽니다.
객실 하나가 비면 전체 객실의 5%가 공실이 되는 셈입니다.
객실 20개 고시원의 장점과 단점
객실 20개 정도의 소형 고시원은 상대적으로 관리 범위가 작다는 장점이 있습니다.
운영자가 직접 관리한다면 청소와 입실자 관리 등의 부담도 대형 고시원보다 낮을 수 있습니다.
또한 상대적으로 작은 면적을 사용하는 경우 건물 임대료 부담도 낮을 가능성이 있습니다.
반면 매출의 절대 규모가 작기 때문에 월세와 같은 고정비가 높으면 순수익을 확보하기 어려울 수 있습니다.
예를 들어 월 매출이 810만원인데 월세가 400만원이라면 월세만으로 매출의 절반 가까이가 지출됩니다.
따라서 소형 고시원은 특히 매출 대비 건물 임대료 비중을 주의해서 살펴볼 필요가 있습니다.
객실 30개 고시원의 예상 매출
이번에는 객실 30개를 살펴보겠습니다.
동일하게 평균 객실료 45만원, 입실률 90%를 적용하겠습니다.
30개 × 90% = 27개 객실
따라서 예상 월 매출은
27개 × 45만원 = 1,215만원
입니다.
만실 기준 최대 매출은
30개 × 45만원 = 1,350만원
입니다.
객실 20개 고시원의 90% 입실 매출 810만원과 비교하면 월 405만원의 매출 차이가 발생합니다.
하지만 임대료와 운영비 역시 함께 증가할 가능성이 있으므로 이 405만원이 그대로 추가 순수익이 되는 것은 아닙니다.
객실 30개 고시원은 균형이 중요하다
객실이 30개 정도라면 매출 규모가 커지는 만큼 운영비 관리가 중요해집니다.
예를 들어 월 매출이 1,215만원이고 건물 월세와 공과금, 관리비, 수선비 등을 합한 운영비가 700만원이라고 가정하면 단순 예상 순수익은 515만원입니다.
1,215만원 – 700만원 = 515만원
하지만 같은 객실 30개라도 건물 월세가 150만원 더 비싸다면 순수익은 약 365만원으로 줄어듭니다.
따라서 객실 수보다 객실 하나당 얼마의 매출을 만들고 그 매출을 위해 얼마의 비용을 사용하는지를 확인해야 합니다.
객실 40개 고시원의 예상 매출
이번에는 객실 40개인 고시원을 살펴보겠습니다.
평균 객실료 45만원, 입실률 90%를 동일하게 적용하면 평균 입실객실은 36개입니다.
예상 월 매출은
36개 × 45만원 = 1,620만원
입니다.
만실 기준 최대 매출은
40개 × 45만원 = 1,800만원
입니다.
객실 20개와 비교하면 매출 규모가 두 배입니다.
하지만 실제 순수익도 두 배가 될까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
객실이 많아지면 운영비도 증가한다
객실이 증가하면 일반적으로 사용하는 전기와 수도량이 증가합니다.
공용시설 이용자가 많아지면서 청소와 소모품 비용도 증가할 수 있습니다.
시설의 수가 많아지기 때문에 에어컨이나 냉장고, 세탁기 등의 고장과 교체비용도 장기적으로 증가할 가능성이 있습니다.
운영자가 혼자 관리하기 어려워 별도의 관리인이나 청소 인력이 필요하다면 인건비가 추가될 수도 있습니다.
따라서 객실 40개 고시원은 높은 매출을 기대할 수 있는 대신 운영 효율과 관리능력이 수익성에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
20개·30개·40개 객실을 동일 조건으로 비교해보자
이해하기 쉽게 동일한 조건으로 비교해보겠습니다.
평균 객실료는 모두 45만원, 입실률은 90%라고 가정합니다.
객실 20개
입실객실 18개
월 매출 810만원
객실 30개
입실객실 27개
월 매출 1,215만원
객실 40개
입실객실 36개
월 매출 1,620만원
매출만 보면 객실 수가 증가할수록 정확하게 비례해 증가합니다.
하지만 실제 사업에서는 운영비가 동일하지 않습니다.
예를 들어 설명을 위해 월 운영비를 각각 다음과 같이 가정해보겠습니다.
객실 20개 : 월 520만원
객실 30개 : 월 700만원
객실 40개 : 월 950만원
그렇다면 예상 순수익은 다음과 같습니다.
객실 20개 : 290만원
객실 30개 : 515만원
객실 40개 : 670만원
객실 20개에서 40개로 늘어나면서 매출은 810만원에서 1,620만원으로 두 배가 됐지만 순수익은 290만원에서 670만원으로 동일한 비율로 움직이지 않습니다.
이것이 객실 수보다 수익구조를 봐야 하는 이유입니다.
객실당 순수익도 계산해보자
고시원 규모를 비교할 때 활용할 수 있는 방법 중 하나가 객실당 수익성입니다.
앞의 가상 사례를 그대로 사용하면 객실당 예상 순수익은 다음과 같습니다.
객실 20개 고시원은
290만원 ÷ 20개 = 약 14만5천원
객실 30개 고시원은
515만원 ÷ 30개 = 약 17만2천원
객실 40개 고시원은
670만원 ÷ 40개 = 약 16만8천원
입니다.
이 사례에서는 객실 30개 고시원의 객실당 수익성이 가장 높습니다.
물론 이는 이해를 돕기 위해 가정한 숫자이므로 실제 고시원마다 결과는 크게 달라질 수 있습니다.
중요한 것은 전체 순수익뿐 아니라 객실당 수익도 비교해볼 수 있다는 점입니다.
공실 한 개가 미치는 영향도 다르다
객실 20개 고시원에서 방 하나가 비면 전체 객실의 5%가 공실입니다.
객실 40개에서는 방 하나가 비어도 전체의 2.5%입니다.
따라서 소형 고시원은 몇 개의 공실만 발생해도 전체 입실률이 빠르게 떨어질 수 있습니다.
하지만 대형 고시원은 공실 객실 수 자체가 많아질 가능성도 있습니다.
예를 들어 객실 40개에서 입실률이 80%까지 떨어지면 8개의 객실이 비게 됩니다.
평균 객실료가 45만원이라면 만실 대비 월 360만원의 매출이 사라집니다.
따라서 규모가 큰 고시원일수록 몇 %의 공실률을 안정적으로 관리할 수 있는가가 중요합니다.
평균 객실료가 5만원만 달라도 결과가 달라진다
객실 수와 함께 반드시 확인해야 할 것이 평균 객실료입니다.
예를 들어 객실 40개를 운영하면서 평균 객실료가 40만원이고 입실률이 90%라면 월 객실매출은 1,440만원입니다.
반면 객실 30개지만 평균 객실료가 50만원이고 입실률이 95% 수준이라면 단순 계산상 월 매출은 약 1,425만원입니다.
객실이 10개 적어도 매출이 거의 비슷해질 수 있는 것입니다.
따라서 많은 객실보다 경쟁력 있는 객실을 만드는 것이 중요할 수 있습니다.
개별 화장실, 외창, 객실 크기, 냉난방, 가구 상태와 입지 등이 평균 객실료에 영향을 줄 수 있습니다.
큰 고시원이 무조건 좋은 것은 아니다
객실 40~50개의 고시원은 높은 매출을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 높은 권리금과 보증금, 임대료가 필요할 수 있고 운영관리 부담도 증가합니다.
반대로 객실 20개 정도의 고시원은 전체 매출은 낮더라도 초기 투자비와 관리 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.
따라서 처음 고시원 창업을 준비한다면 ‘몇 개짜리 고시원이 가장 좋은가?’보다 ‘내 투자금과 운영방식에 적합한 규모가 무엇인가?’를 먼저 생각하는 것이 좋습니다.
직접 운영과 관리자 운영도 비교해야 한다
객실 수가 많아질수록 운영자의 업무량도 증가할 가능성이 있습니다.
입실 문의와 계약, 퇴실관리, 객실 청소, 공용공간 관리, 시설수리 등의 업무가 있기 때문입니다.
소형 고시원은 운영자가 직접 관리할 수 있지만 규모가 커지면 관리인이나 청소 인력이 필요할 수도 있습니다.
관리자 인건비가 월 200만원 발생한다면 연간으로는 2,400만원입니다.
따라서 대형 고시원의 수익성을 계산할 때는 인건비를 제외하기 전 순수익과 제외한 후 순수익을 구분하는 것이 중요합니다.
고시원 규모를 비교할 때 확인할 7가지
객실 수가 다른 매물을 비교한다면 최소한 다음 항목을 동일한 기준으로 계산하는 것이 좋습니다.
- 전체 객실 수
- 평균 객실료
- 실제 평균 입실률
- 월평균 매출
- 건물 월세와 전체 운영비
- 월평균 순수익
- 총 투자금과 투자 수익률
예를 들어 객실 40개 매물이 월 순수익 700만원이고 객실 25개 매물이 500만원이라면 단순히 40개 매물이 좋다고 판단해서는 안 됩니다.
40개 매물에 필요한 총 투자금이 두 배라면 투자 수익률에서는 다른 결과가 나올 수 있기 때문입니다.
자주 묻는 질문
고시원은 객실이 많을수록 돈을 많이 버나요?
모든 조건이 같다면 객실이 많을수록 최대 매출은 증가합니다. 하지만 월세, 공과금, 인건비 등의 운영비와 공실률도 함께 고려해야 하기 때문에 순수익이 객실 수에 정확히 비례하지는 않습니다.
처음 고시원을 창업한다면 몇 개 객실이 적당한가요?
절대적인 객실 수를 정하기는 어렵습니다. 투자 가능한 자금과 운영자가 직접 관리할 수 있는 범위, 해당 지역의 객실 수요 등을 함께 고려해야 합니다.
객실 20개 고시원도 수익성이 있을까요?
가능합니다. 객실 수가 적더라도 건물 임대료가 낮고 평균 객실료와 입실률이 높다면 경쟁력 있는 수익구조가 만들어질 수 있습니다.
객실 수와 객실 크기 중 어느 것이 중요한가요?
두 요소를 함께 봐야 합니다. 객실을 지나치게 많이 만들면 객실 크기와 상품성이 떨어질 수 있고, 반대로 방을 지나치게 크게 만들면 판매 가능한 객실 수가 감소합니다. 해당 지역의 수요와 주변 경쟁시설을 기준으로 적절한 균형을 찾는 것이 중요합니다.
마무리
고시원 수익성을 분석할 때 객실 수가 많을수록 무조건 좋은 매물이라고 생각해서는 안 됩니다.
객실 20개, 30개, 40개 고시원은 각각 매출 규모와 운영비, 관리 부담, 공실의 영향이 다릅니다.
따라서 고시원 매물을 비교할 때는 단순 객실 수보다
객실 수 × 평균 객실료 × 입실률 = 예상 매출
그리고
예상 매출 – 월세·공과금·인건비 등 운영비 = 예상 순수익
이라는 구조로 분석하는 것이 중요합니다.
여기에 총 투자금까지 반영해 투자 수익률을 비교한다면 객실 규모가 다른 고시원도 보다 객관적으로 평가할 수 있습니다.
결국 좋은 고시원은 객실이 가장 많은 곳이 아니라 적정한 객실 수와 객실료, 안정적인 입실률, 합리적인 운영비가 균형을 이루는 곳이라고 할 수 있습니다.
다음 글에서는 객실 규모와 함께 고시원 수익성을 크게 좌우하는 ‘고시원 공실률이 수익에 미치는 영향 계산하기’를 실제 숫자를 통해 자세히 알아보겠습니다.